Każda działka powinna mieć odpowiedni dostęp do drogi publicznej oraz dawać swobodę wjazdu i wyjazdu jej właścicielowi. Niestety czasami grunty są tak podzielone, że sprawa się komplikuje i jedna z działek pozostaje wyizolowana. Wytyczenie szlaku służebności drogi koniecznej powinno uwzględniać zasadę proporcjonalności, polegającą na wyważeniu interesów dwóch stron. Nie zawsze wytyczenie drogi najkrótszej i przy najniższych kosztach będzie zgodne z tą zasadą. Zgodnie z art. 145 § 2 Kodeksu cywilnego Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić.
Poniżej przygotowałam 21 krótkich pytań i odpowiedzi dotyczących służebności drogi koniecznej. Zapraszam do lektury.
Po co służebności?
Służebności służą zwiększeniu użyteczności danej nieruchomości lub mają na celu zaspokojenie potrzeb określonej osoby.
Nieruchomość obciążona, a władnąca?
Obciążona – to na niej ustanowiona jest służebność. Władnąca – korzystająca ze służebności i uzyskująca dostęp do drogi publicznej.
Jakie mamy rodzaje służebności?
Polskie prawo wyróżnia trzy rodzaje służebności: gruntową, osobistą i przesyłu. Dzisiaj skupię się w szczególności na służebność drogi koniecznej, która ma charakter wyłącznie służebności gruntowej lub osobistej.
Czym jest droga konieczna?
Droga konieczna jest służebnością przymusową, mającą postać służebności gruntowej lub osobistej. Ma na celu umożliwienie przechodzenia lub przejazdu przez cudzą nieruchomość i tym samym daje dostęp do drogi publicznej.
Czym różni się służebność osobista od gruntowej?
Służebność osobista związana jest z określoną osobą i w przeciwieństwie do gruntowej jest niezbywalna, nie można przenieść uprawnienia do jej wykonywania i nie podlega dziedziczeniu.
Kiedy można ustanowić drogę konieczną?
Gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich.
Co oznacza nieodpowiedni dostęp?
Jego ustalenie zależy od konkretnej sprawy i jest poddawane ocenie sądu. Może polegać zarówno na całkowitym braku dostępu, lecz także na tym, że pomimo fizycznego dostępu do drogi publicznej jest ona przez znaczną część roku nieprzejezdna lub przejazd nią jest utrudniony ze względu na zły stan techniczny (np. grunt jest podmokły, a wiosenne roztopy powodują, że nieutwardzona nawierzchnia staje się błotnista). Przyjmuje się, że dostęp do działki ma być bezpieczny, swobodny oraz powinien uwzględniać przeznaczenie nieruchomości. Może się też zdarzyć, że droga co prawda będzie wytyczona, jednak okaże się zbyt wąska. Wtedy właściciel może wystąpić z wnioskiem o poszerzenie istniejącego dostępu do drogi publicznej poprzez ustanowienie drogi koniecznej, która poszerzy istniejącą drogę.
Co, gdy droga jest zbyt wąska i służby ratownicze nie są w stanie dojechać?
Tu właściwie wszystko zależy od konkretnych okoliczności sprawy i od specyfiki badanych nieruchomości. Natomiast sam fakt tego, że np. Straż Pożarna nie ma odpowiedniego dojazdu na posesję z reguły nie jest wystarczający dla ustanowienia drogi koniecznej, poprzez poszerzenie drogi istniejącej. Jednakże pamiętajmy, że służby ratownicze mogą w ramach stanu wyższej konieczności naruszać cudzą własność, gdy w celu ratowania jakiegoś dobra konieczne jest poświęcenie innego dobra.
Co, gdy na droga jest zbyt wąska, a na działce znajduje się szambo, które wymaga cyklicznego wywozu?
Gdy na działce znajduje się zbiornik bezodpływowy na nieczystości płynne niezbędny będzie dojazd ciężkiego sprzętu w celu jego opróżniania. W takiej sytuacji zamiast wytyczania szerszej drogi koniecznej, można uzyskać zezwolenie na przejazd pojazdów z szerokim nadwoziem, co będzie równoznaczne z zakazem wznoszenia przez sąsiada obiektów uniemożliwiających przejazd takich pojazdów.
Czy można ustanowić służebności drogi koniecznej na czas oznaczony?
Istnieje taka możliwość np. może być to czas budowy domu, bądź realizacja innej inwestycji. Dopuszczalne jest też ustanowienie służebności tylko na czas trwania określonej pory roku np. wiosny, kiedy są roztopy.
W jaki sposób można ustanowić służebność?
Można to zrobić w drodze umowy zawartej między stronami (przy czym oświadczenie właściciela musi być złożone w formie aktu notarialnego), poprzez orzeczenie sądu oraz w drodze zasiedzenia (dotyczy służebności gruntowych), bądź w wyniku decyzji administracyjnej (w przypadku wywłaszczenia).
Kiedy służebność powstaje przez zasiedzenie?
Zasiedzenie dotyczy służebności gruntowej i przesyłu, nie odnosi się natomiast do służebności osobistych. Aby można było w ogóle mówić o zasiedzeniu trzeba posiadać dany grunt i korzystać z niego w sposób trwały i widoczny np. droga musi być utwardzona żwirem, są wyraźnie widoczne koleiny wyznaczające jednoznacznie jej przebieg. Nie wystarczą natomiast jedynie ślady przejazdu na polnej drodze. Przede wszystkim szlak musi mieć wytyczony przebieg i być drożny, a wykonywanie określonych czynności jest regularnie powtarzane (np. ma miejsce codzienny przejazd samochodem). Służebność ma na celu zwiększenie użyteczność określonej nieruchomości. Zgodnie z art. 352 § 1 KC, „kto faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności, jest posiadaczem służebności”.
Ile wynosi termin zasiedzenia służebności?
Termin nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie wynosi 20 lat, jeśli posiadanie służebności gruntowej zostało uzyskane przez podmiot będący w dobrej wierze, a 30 lat, w przypadku posiadania w złej wierze. Dobra wiara oznacza błędne, ale usprawiedliwione przekonanie, że służebność danej osobie przysługuje.
Czy zmiana właściciela wpływa na termin?
Zmiana właściciela nie wpływa na bieg terminu zasiedzenia, ponieważ zasiedzenie odnosi się do nieruchomości.
Ile powinno wynosić wynagrodzenie właściciela nieruchomości obciążonej?
Służebność drogi koniecznej ustanawiana jest za wynagrodzeniem właściciela nieruchomości obciążonej. Wynagrodzenie stanowi zapłatę za prawo korzystania z drogi koniecznej i może obejmować zarówno naprawienie samych szkód, ale również rekompensatę utraconych korzyści. Szkodą mogą być np. podeptane kwiaty, czy zniszczona kostka brukowa.
Co się bierze pod uwagę przy ustalaniu wysokości wynagrodzenia?
Co do ustalenia jego wysokości powinno się brać pod uwagę w szczególności obniżenie wartości nieruchomości obciążonej i zwiększenie wartości nieruchomości władnącej, która uzyskała dostęp do drogi publicznej. Powyższe świadczenie może być jednorazowe lub okresowe i być wyrażonego w formie pieniężnej lub rzeczowej.
Kto ponosi koszty?
Co do zasady właściciel nieruchomości, która uzyskała dostęp do drogi publicznej może zostać zobowiązany do ponoszenia kosztów wybudowania i późniejszego utrzymania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności drogowej (np. utwardzania drogi, a w razie konieczności ułożenia polbruku, czy zamontowania bramy wjazdowej, jeżeli jest to niezbędne do korzystania z drogi).
Co należy uwzględnić przy przeprowadzaniu służebności drogowej?
Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy. Co w praktyce oznacza określenie potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej, ale z jak najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. W miarę możliwości należy tak starać się wytyczyć drogę, aby nie była ona źródłem przyszłych sporów pomiędzy sąsiadami. Ustanawiając drogę konieczną powinno się uwzględnić interes właściciela nieruchomości obciążonej, a korzyści gospodarcze nieruchomości władnącej wynikające z faktu ustanowienia służebności nie mogą istotnie przewyższać potencjalnego uszczerbku nieruchomości obciążonej.
Kiedy może dojść do zniesienia służebności?
Zniesienie służebności może nastąpić za wynagrodzeniem, albo nieodpłatnie. Dotyczy sytuacji, kiedy wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla nieruchomości obciążonej szczególnie uciążliwa, a nie jest już konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej, albo straciła dla niej wszelkie znaczenie.
Kiedy wygasa służebność gruntowa?
Służebność gruntowa wygasa z mocy prawa, jeżeli będzie niewykonywania przez 10 lat. Wygaśnięcie następuje niezależnie od tego, jakie były przyczyny jej niewykonywania.
W razie innych pytań dotyczących opisywanej problematyki pozostaję do Państwa dyspozycji i zachęcam do zostawienia komentarza.
Źródła:
Kodeks cywilny. Komentarz 2020 red. K. Osajda
Kodeks cywilny. Komentarz 2019 red. E. Gniewek, P. Machnikowski
Kodeks cywilny. Komentarz 2019 red. M. Załucki
